İnşaat Hukuku Nedir?
İnşaat hukuku, inşaat projeleri ve bu projelerle ilgili tarafların hak ve yükümlülüklerini düzenleyen bir hukuk dalıdır. Bu hukuk dalı, inşaat sürecinin planlanmasından tamamlanmasına kadar olan süreçte karşılaşılabilecek hukuki meseleleri kapsar. İnşaat hukuku, kamu hukuku ve özel hukukun kesiştiği bir alan olup, çok çeşitli hukuk dallarıyla ilişkilidir.
İnşaat Hukukunun Temel Konusu
Eser Sözleşmesi
“Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”(TBK md.470)
Eser sözleşmesi yanlara karşılıklı haklar ve borçlar yükleyen bir iş görme aktidir. Yüklenici eseri teknik ve sanatsal kurallar ve amaca uygun olarak imâl edip iş sahibine teslim etmekle, iş sahibi de eserin bedelini ödemekle yükümlüdürler.
Eser Sözleşmesinin Tarafları
Yüklenici ve dolaylı ilgililer
Eser sözleşmesinde işgören taraf eBK’de “müteahhit” olarak adlandırılırken, TBK’de “yüklenici” olarak adlandırılmıştır. Eserin tamamını meydana getirmeyi borçlanan yüklenici, “genel yüklenici” olarak adlandırılmaktadır. Genel yüklenici, uygulamada sıklıkla inşaat sözleşmelerinde görülmektedir.
iŞ SAHİBİ
Eser sözleşmesinde işgördüren taraf “iş sahibi” olarak adlandırılır. Uygulamada inşaat sözleşmelerinde iş sahibi, çoğunlukla bir mimarı veya mühendisi işlerin yönetimi için görevlendirmektedir. Eser sahibi ile görevlendirilen kişi arasındaki ilişkinin hukuki niteliği vekalet sözleşmesidir. İnşaatın yapılması işlerinde, yönetimle görevlendirilen kişi, yükleniciye karşı iş sahibinin temsilcisi konumundadır.
Arsa Payı Karşılığı (Veya Kat Karşılığı) İnşaat Sözleşmesi
Bir tarafın, diğer tarafın arsası üzerinde ve arsadaki belli payların mülkiyetine karşılık, bağımsız bölümler inşa ederek bütünlük arz eden binanın yapılmasına yönelik anlaşmadır.
Yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arasası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. “Arsa payı inşaat sözleşmeleri”nin noterde “düzenleme” biçiminde yapılması şekli anlamda geçerlilik koşuludur. Resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir. Bu kapsamda inşaat hukuku alanında uzman bir avukkat ile çalışmanız tavsiye edilir.
İnşaat Hukukunda Ön Sözleşme
Ön sözleşme kavram olarak, tarafların ileride bir başka sözleşme (asıl sözleşme) yapacaklarına ilişkin olarak akdettikleri bir sözleşmeyi ifade eder. Bir başka deyişle akit yapma vaadi=ön sözleşme, akit yapma borcunu doğuran bir hukuki işlemden ibarettir. Ön sözleşmenin konusu da her zaman borçlandırıcı bir işlemdir (Gül Doğan; Ön Sözleşme-Sözleşme Yapma Vaadi- bası 2006, sayfa 52).
İnşaat hukuku kapsamında sıkça sorulan sorular (SSS) ve kısa cevaplar?
1. İnşaat sözleşmesinde hangi unsurlar yer almalı?
Tarafların kimlik bilgileri, sözleşmenin konusu ve kapsamı, inşaatın tamamlanma süresi, ücret, ödeme planı ve teminat, eksik ve ayıplı işler için yaptırımlar, uyuşmazlık durumunda uygulanacak hükümler
2. Müteahhit inşaatı zamanında tamamlamazsa ne yapılabilir?
- Müteahhite ihtarname gönderilerek süre tanınabilir.
- Süre bitiminde sözleşme feshedilebilir ve zarar tazmini talep edilebilir.
- Alternatif olarak, gecikme cezası uygulanabilir (sözleşmede belirtilmişse).
3. Eksik veya ayıplı işler için hak talep edilebilir mi?
Evet, ayıplı işlerde:
- Tadilat talep edilebilir.
- İndirim istenebilir.
- Sözleşme feshedilip zarar tazmini talep edilebilir.
4. İnşaat ruhsatı alınmadan yapılan inşaatın hukuki durumu nedir? Ruhsatsız inşaatlar kanunen kaçak sayılır. Belediyeler bu tür inşaatlar için yıkım kararı alabilir. Ruhsat alınmadığı sürece tapu ve iskan işlemleri yapılamaz.
5. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhit hissesini devredebilir mi? Evet, ancak arsa sahibinin yazılı onayı gereklidir. Aksi durumda devir geçerli olmaz ve bu durum ileride uyuşmazlıklara neden olabilir.
6. Müteahhitten teslim alınan bağımsız bölümde ayıp varsa ne yapılabilir? Ayıbın tespitinden itibaren 5 yıl içinde dava açılabilir. Ayıbın gizli olması durumunda bu süre farklı değerlendirilebilir. Tazminat, onarım veya iade talep edilebilir.
7. Ortak alanlarda inşaat hatası varsa kim sorumludur? Yüklenici (müteahhit) ortak alanlardaki ayıplardan sorumludur. Site yönetimi veya maliklerden biri dava açabilir.
8. Kentsel dönüşüm sürecinde dönüşüm istemeyen maliklerin hakları nelerdir?
Kentsel dönüşüm sürecinde dönüşüm istemeyen maliklerin hakları 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili mevzuatlar çerçevesinde düzenlenmiştir. İşte hakları:
1. Karara İtiraz Hakkı
Riskli yapı tespiti yapılmışsa malik, bu tespitin iptali için 15 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na veya idare mahkemesine itiraz edebilir. Mahkeme kararı kesinleşmeden yıkım işlemi gerçekleştirilemez.
2. 2/3 Çoğunluk Kararına Karşı Haklar
Malikler arasında 2/3 çoğunluk sağlanmışsa, kalan 1/3 azınlık haklarına sahiptir:
İlgili kararların hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa, kararın iptali için dava açabilir. Hissesi, diğer maliklere açık artırma yoluyla satılmak istenirse, satışı durdurmak için tedbir talep edebilir. Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin haklarını korumak için uzman bir avukata danışarak hukuki destek alınması tavsiye edilir.
Daha fazla soru ve detaylı bilgi için inşaat hukuku alanında uzman bir gayrimenkul hukuku avukatından hukuki danışmanlık alınması tavsiye edilir.