Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallar üzerindeki hakların düzenlenmesi ve korunması ile ilgilenen bir hukuk dalıdır. Taşınmazlar; arsa, arazi, bina ve daire gibi yer değiştiremeyen malları ifade eder. Bu hukuk dalı, taşınmazların alım-satımı, kiralanması, ipotek edilmesi, intifa hakkı, şufa hakkı gibi konularla ilgilenir.
Gayrimenkul Hukukunun Özellikleri
1. Taşınmazlarla İlgili Düzenleme: Gayrimenkul hukuku, sadece taşınmaz mallara yönelik düzenlemeleri içerir.
2. Tapu Sicili: Gayrimenkul üzerindeki mülkiyet ve hakların tescili tapu sicilinde yapılır. Bu nedenle tapu sicili gayrimenkul hukukunun temel araçlarından biridir.
3. Sözleşme ve Şekil Şartları: Gayrimenkul devirleri resmi şekle bağlıdır ve noterde ya da tapu sicil müdürlüğünde yapılır.
4. Kamu Hukuku ve Özel Hukuk İlişkisi: Gayrimenkul hukuku hem kamu hukuku (örneğin, imar mevzuatı) hem de özel hukuk (örneğin, mülkiyet hakkı) ile bağlantılıdır.
5. Çok Yönlü Uygulama Alanı: Alım-satım, kiralama, miras, ipotek, inşaat hukuku gibi çeşitli alanları kapsar.
Gayrimenkul Hukuku Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
1. Gayrimenkul Devrinde Hangi Belgeler Gerekir?
- Tapu senedi
- Satışa taraf olan kişilerin kimlik belgeleri
- Emlak rayiç bedel belgesi
- DASK (zorunlu deprem sigortası)
- Varsa vekaletname
2. Taşınmaz Alım-Satımı Noterde Yapılabilir mi?
Hayır, Türkiye’de taşınmaz alım-satım işlemleri sadece tapu sicil müdürlüklerinde yapılabilir.
3. Gayrimenkul Davaları Nelerdir?
- Tapu iptal ve tescil davaları,
- Ortaklığın giderilmesi davaları (izale-i şuyu)
- Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davaları
- İmar planlarına karşı açılan iptal davaları
4. Şufa (Önalım) Hakkı Nedir?
Şufa hakkı, taşınmazın hissedarlarından birinin payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer hissedarlara öncelikli satın alma hakkı tanır.
5. Kira Sözleşmesi Tapuya İşlenebilir mi?
Evet, uzun süreli kira sözleşmeleri tapuya şerh edilebilir.
6. Evi Satın Alırken Nelere Dikkat Edilmelidir?
- Tapu kayıtları kontrol edilmeli (ipotek, haciz gibi şerhler olup olmadığı).
- İmar durumu sorgulanmalı.
- Binanın yapı ruhsatı ve iskan belgesi olup olmadığı incelenmeli.
7. Taşınmaz Mal Üzerindeki Haklar Nelerdir?
Mülkiyet hakkı, ipotek hakkı, intifa hakkı, geçit hakkı gibi irtifak hakları
8. İpotek nedir ve nasıl konur? İpotek, genellikle bir kredi veya borç almak amacıyla taşınmaz malın güvence olarak gösterilmesidir. İpotek konulabilmesi için ilgili tapu ve tescil işlemlerinin tamamlanması gerekmektedir.
9. Gayrimenkul miras yoluyla nasıl devredilir? Mirasçılar, veraset ilamı ile inikalini tamamlayarak tapu devrini gerçekleştirebilir.
10.Gayrimenkul hukukunda arabuluculuk nasıl işler? Arabuluculuk, gayrimenkul anlaşmazlıklarında alternatif bir çözüm yöntemidir
Gayrimenkul hukuku, uzmanlık gerektiren bir alandır. Özellikle alım-satım veya hukuki uyuşmazlıklarda bir gayrimenkul hukuku avukatına danışılması önerilir.
Gayrimenkul Hukukunda Hissedarların Tek Başına Hareket Edebilmesi
Hissedarlar (ortaklar), taşınmazın tamamı üzerinde değil, sadece kendi hisseleri üzerinde tek başına tasarruf yetkisine sahiptir. Bu durum, paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) ilkelerine göre düzenlenmiştir. Paylı mülkiyet hâlinde bir taşınmazda aşağıdaki kurallar geçerlidir:
1. Kiralama Hususu
Bütün taşınmazın kiralanması: Hissedarlar, taşınmazın tamamını kiraya vermek istiyorlarsa, diğer hissedarların rızasını almak zorundadır. Aksi takdirde yapılan kira sözleşmesi geçerli olmayabilir.
Kendi payının kiralanması: Bir hissedar, kendi payını (örneğin, %50’sini) diğer hissedarların izni olmadan kiraya verebilir. Ancak, bu durumda kiracının kullanım hakkı sadece kiralayan hissedarın payı ile sınırlıdır. Bu da pratikte sorunlara yol açabilir.
2. Satış Hususu
Kendi payının satışı: Hissedarlar, kendi paylarını diğer hissedarların iznine gerek olmaksızın satabilir. Ancak, bu durumda diğer hissedarların şufa (önalım) hakkı devreye girer. Önalım hakkı, yeni alıcıya karşı, taşınmazın payının öncelikli olarak diğer hissedarlara teklif edilmesini sağlar.
Taşınmazın tamamının satışı: Taşınmazın tamamı üzerinde tasarruf etmek ve satmak için bütün hissedarların onayı gerekir.
Ortaklığın Giderilmesine Gerek Var mı?
Eğer taşınmazın kullanımı, yönetimi veya satışı konusunda hissedarlar arasında anlaşmazlık varsa, ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şüyu) açılması gerekebilir. Bu dava sonucunda:
1. Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi: Taşınmaz mahkeme kararıyla açık artırmaya çıkarılır ve satıştan elde edilen gelir, hissedarlar arasında paylaştırılır.
2. Aynen Taksim: Eğer taşınmaz bölünebilir bir nitelikteyse (örneğin bir arsa), mahkeme taşınmazı hissedarlar arasında fiziksel olarak bölebilir. Ancak bu durum genellikle sınırlıdır; arsa ya da tarla gibi bölünebilir taşınmazlarda mümkündür.
- Gayrimenkul işlemleri, yüksek meblağlar ve karmaşık hukuki düzenlemeler nedeniyle riskli süreçlerdir. Profesyonel bir avukat, süreci daha güvenli hale getirir ve ileride doğabilecek hukuki sorunları önler. Adana gayrimenkul avukatı, gayrimenkul davaları, tapu işlemleri, kira sözleşmeleri ve ortaklık uyuşmazlıklarında uzmanlaşmış olup, güncel mevzuata hakimiyeti sayesinde haklarınızı koruyarak hızlı ve etkili çözümler sunar; bu nedenle Adana’da bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak güvenilir ve profesyonel bir destek sağlar. Gayrimenkul hukuku alanında profesyonel destek için bizimle iletişime geçin.