Kentsel Dönüşümde Riskli Yapılar (Stratejik Rehber)

Türkiye’de afet riskini azaltmak amacıyla yürürlüğe konan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, kentsel dönüşüm sürecinin hukuki temelini oluşturur.

2026 yılında yapılan Yönetmelik değişiklikleri ile özellikle:

• Salt çoğunluk karar süreci

• Toplantı zorunluluğu

• Tebligat usulleri

• Arsa payı satış mekanizması

• Tapu şerh rejimi

• Müteahhit teminat oranı

alanlarında önemli değişiklikler yapılmıştır.

Bu rehber, kentsel dönüşüm sürecini yalnızca bilgilendirici değil; hak kaybı risklerini ortaya koyan stratejik bir çerçevede ele almaktadır.

---

Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler?

1. Riskli yapı tespiti yapılır.

2. Maliklerin 15 gün içinde itiraz hakkı vardır.

3. Tespit kesinleşirse yıkım süreci başlar.

4. Parselin yeniden değerlendirilmesi için salt çoğunluk kararı alınır.

5. 2026 sonrası bu karar toplantı yapılarak alınmak zorundadır.

6. Katılmayan maliklerin payları rayiç bedel üzerinden satışa çıkarılabilir.

---

Riskli Yapı Nedir?

Riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma/ağır hasar riski taşıdığı teknik verilerle tespit edilen yapılardır.

Riskli yapı tespiti:

• Malik tarafından yaptırılır.

• Malik yaptırmazsa idare tarafından yaptırılır.

• İnşaat halinde ve kullanılmayan yapılar kapsam dışıdır (Yön. m.7/1).

---

Riskli Yapı Tespitine İtiraz

Riskli yapı tespitine karşı 15 gün içinde itiraz edilmelidir (Yön. m.7/6).

📌 Danıştay 6.D., 30/01/2020, E.2019/8293, K.2020/680

Riskli yapı raporuna itiraz dava açma süresini durdurur.

📌 Danıştay İ.D.D.K., 27/05/2019, E.2018/2062, K.2019/2704

İtirazın reddi ile birlikte dava açma süresi kaldığı yerden işlemeye devam eder.

---

Riskli Yapının Yıkılması ve Güçlendirme

Riskli yapı kesinleştiğinde yıkım zorunludur.

Güçlendirme mümkün mü?

Evet. Ancak:

• Teknik olarak mümkün olmalıdır.

• Kat maliklerinin beşte dört çoğunluğu gerekir.

• Proje hazırlanmalı ve ruhsat alınmalıdır.

Çoğunluk sağlanamazsa maliklerden biri mahkemeye başvurabilir (634 s. K., m.19/2).

---

Salt Çoğunluk Kararı – 2026 Sonrası Yeni Rejim

Riskli yapılarda;

• Tevhit

• İfraz

• Yeniden inşa

• Kat karşılığı sözleşme

• Pay satışı

hisseleri oranında salt çoğunlukla kararlaştırılır.

Ancak 04.02.2026 değişikliği ile toplantı zorunluluğu açıkça düzenlenmiştir.

---

2026 Sonrası Toplantı Zorunluluğu

Artık:

• Maliklerden birinin istemiyle toplantı yapılır.

• Ek-12 formu düzenlenir.

• Muhtarlıkta veya bina kapısında 15 gün ilan yapılır.

• Karar toplantıda alınır ve tutanağa bağlanır.

Toplantı yapılmadan alınan karar hukuken sakattır.

Stratejik Not:

Toplantı çağrısının usule uygun yapılmaması, arsa payı satış işleminin iptali sonucunu doğurabilir.

---

Katılmayan Maliklerin Arsa Payı Satışı

Salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin payları:

• SPK lisanslı kuruluşça rayiç bedel tespiti sonrası

• Açık artırma usulüyle

• Öncelikle diğer maliklere

satılır (Yön. m.15/A).

İlk Satış Başarısız Olursa

Yeni düzenleme ile:

• Sonraki satışlar ilan + e-Devlet bildirimi ile yapılır.

---

Satış İşlemi Ne Zaman İptal Edilir?

📌 İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 6. İ.D.D., 10/10/2023, E.2023/1741, K.2023/2300

Usulüne uygun tebligat ve doğru rayiç değer varsa satış hukuka uygundur.

📌 İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 6. İ.D.D., 31/05/2023, E.2023/765, K.2023/1315

Çoğunluk kararına katılmayan paydaşın satış süreci mevzuata uygunsa iptal edilmez.

---

Rayiç Bedel Tespiti Nasıl Denetlenir?

Rayiç bedel SPK lisanslı değerleme kuruluşunca belirlenir.

Eksik, hatalı veya piyasa koşullarına aykırı belirleme yapılmışsa bu durum dava konusu yapılabilir.

📌 İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 6. İ.D.D., 04/10/2023, E.2023/2479, K.2023/2245

Eksik analiz ve hatalı rölöveye dayalı rapor hukuka aykırıdır.

---

Geçerli Kat Karşılığı Sözleşmesi Satışı Engeller mi?

📌 İstanbul BİM 6. İDD, 13.05.2025, E.2025/1096, K.2025/1110

Geçerli ve feshedilmemiş kat karşılığı sözleşme mevcutken arsa payının satışa çıkarılması hukuka aykırı bulunmuştur.

Bu karar istinaf denetiminden geçerek kesinleşmiştir.

---

Riskli Yapı Yıkıldıktan Sonra Süreç Biter mi?

Hayır.

Riskli yapı yıkıldıktan sonra:

• Riskli yapı şerhi kaldırılır.

• Ancak tapuya “6306 kapsamında” belirtmesi yapılır.

Bu nedenle parsel 6306 rejimine tabi olmaya devam eder.

---

Müteahhit Teminatı 

• Kentsel dönüşüm uygulamalarında hak sahiplerinin korunması amacıyla, yapım işini üstlenen müteahhidin yapı ruhsatı alınmadan önce teminat göstermesi zorunludur.

  Yönetmelik m.13/9-b uyarınca:

  • Genel kural olarak, yapı yaklaşık maliyet bedelinin %10’u oranında teminat idareye verilmelidir.

  İstisnalar

  • Bina tamamlama sigortası yaptırılması halinde ayrıca teminat aranmaz (Yön. m.13/9-g).

  • 1/1/2024 sonrası ruhsatlarda, müteahhidin talebi halinde teminat oranı %6’ya göre yeniden düzenlenebilir (Geçici Madde 5).

  Teminat genellikle süresiz ve kesin banka teminat mektubu şeklinde verilir. Süresiz, şartsız ve ilk talepte ödenebilir nitelikte olması önemlidir.

  Hak sahiplerinin, ruhsat aşamasında teminatın gerçekten yatırıldığını ve usule uygun düzenlendiğini kontrol etmeleri olası mağduriyetlerin önlenmesi açısından önemlidir.

---

Tevhit ve Harç Muafiyeti

• Riskli parseller salt çoğunlukla tevhit edilebilir.

• Boş parsellerle tevhit için oybirliği gerekir.

• Harç muafiyeti yalnızca riskli parsel oranında uygulanır.

---

Kira Yardımı ve Dava Hakkı

📌 Danıştay 14.D., 31/10/2014, E.2014/2332, K.2014/9067

Kiracının yıkım kararına karşı dava açma ehliyeti yoktur.

📌 Danıştay 6.D., 30/01/2020, E.2019/8293, K.2020/680

Kira yardımından yararlanmak için riskli yapıda fiilen ikamet şarttır.

---

Önemli Hukuki Sonuçlar

Kentsel dönüşüm süreci:

• Süreye bağlıdır (15 günlük itiraz kritik).

• Usule bağlıdır (toplantı ve tebligat).

• Değerlemeye bağlıdır (rayiç bedel denetimi).

• Sözleşme hukukuna bağlıdır (kat karşılığı sözleşme).

Usul hataları, satış işlemini iptal ettirebilir.
Geçerli sözleşmeler, zorunlu pay satışına karşı güçlü bir savunma oluşturabilir.

---

Kentsel Dönüşüm Avukatı Desteği

📞 Unutmayın: Kentsel dönüşüm davaları İdare Hukuku ve Gayrimenkul Hukuku alanında özel uzmanlık gerektirir.

Arsa payınız satışa çıkarıldıysa, toplantıdan haberdar edilmediğinizi düşünüyorsanız veya rayiç bedelin düşük belirlendiğini değerlendiriyorsanız gecikmeden hukuki destek almalısınız.