Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
İşbu makalede; “Kira Sözleşmelerinde Sürenin Uzaması” irdelenecektir.
Hemen belirtmek gerekirse; taraflar arasında kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.
Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Sürenin Uzaması
Kiralanan taşınmaz konut ve çatılı işyeri niteliğinde ise kira süresinin sona ermesi kiracılık sıfatının sona erdiği anlamında olmadığı gibi tahliye nedeni de değildir. (GÖÇÜM, Kira Hukuku, 2022, s.58)
TBK’nın 347. maddesine göre; konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme fesh edilmemiş ise kira süresinin bitiminde, kira sözleşmesi “Kira Sözleşmelerinde Sürenin Uzaması“ gerekçesiyle; aynı şartlarla (aylık kira bedeli hariç olmak üzere) birer yıllık dilimler halinde uzayacaktır.
Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Sürenin Uzaması Halinde Fesih
Konut ve çatılı işyeri kiraları, genel hüküm olan TBK m, 327/2’ de belirli süreli sözleşmenin belirsiz süreliye dönüşeceği hükmünden sıyrılarak, TBK m. 347/1’e göre sözleşmenin 1 yıl uzamış olacağından belirli süreli sözleşme belirli süreli kalmaya devam edecektir. [GÜMÜŞ, Kira Sözleşmesi, s.311,]
TBK’nın 347. maddesine göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında KİRACI, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle isterse, sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Tarafların Yeni Bir Kira Sözleşmesi Akdetmeleri Halinde Hangi Sürenin Esas Alınacağı
Kira sözleşmelerinde sürenin uzaması ile birlikte ayrıca yeni bir kira sözleşmesi yapmalarına değinmek gerekirse; Yargıtay’ın bu konuda vermiş olduğu kararları, on yıllık uzama süresinin tarafların yapmış olduğu yeni kira sözleşmesi dikkate alınarak hesaplanması gerektiği yönündedir.
“Davacının dayandığı 01/07/1998 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinden sonra düzenlenen ve uyuşmazlık konusu olmayan 01/01/2008 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile taraflar arasındaki kiracılık ilişkisi yenilenmiştir. Bu durumda kiralanan TBK’nun konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi olup, taraflar arasında imzalanan 01/01/2008 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesine değer verilerek kira sözleşmesinin 01/01/2009 tarihinden itibaren kiracı tarafından sürenin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunulmadıkça TBK.nun 347. maddesi uyarınca aynı koşullarla yıldan yıla yenilenerek ve bu şekildeki uzama süresinin on yıla ulaşması gerektiği kabul edilmelidir” [ 3. HD. 14.02.2017, 2017/1527 E, 2017/1292 K]
Kira Sözleşmelerinde Sürenin Uzaması Halinde Kiralananın El Değiştirmesi
Kira sözleşmelerinde sürenin uzaması ile birlikte kiralananın el değiştirmesine değinmekte fayda görüyoruz. TBK m. 310 gereği “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.”
“Eldeki davada, davacıların taşınmazı önceki kiralayandan iktisap ettikleri ve bu hususu ihbarname ile davalı kiracıya bildirdikleri hususlarında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiracı da önceki malik ile yapılmış kira sözleşmesine karşı çıkmadığına göre, davacılar kira sözleşmesinin tarafı haline gelmiştir ve önceki malik ile yapılmış olan kira sözleşmesine dayanarak dava açmalarında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Bu durumda, uyuşmazlığın da, el atmanın önlenmesi ve haksız işgal tazminatı kurallarına göre değil, kira sözleşmesine göre çözümlenmesi gerekmektedir.
Kural olarak, davalı kiracı, davacıların talep ettiği kira miktarına karşı çıktığına göre taşınmazı iktisap eden davacılar, kiralayan sıfatı ile talep ettikleri aylık kira miktarını kanıtlamak zorundadırlar. Mahkemece, ilk bozmadan sonra vergi dairelerinden getirtilen muhtasar beyannameler ile kira miktarının kanıtlanması doğru olmadığı gibi, davalının fuzuli şagil kabul edilerek, haksız işgal tazminatı belirlenmesi de doğru olmamıştır.” [HGK., 25.09.2013, 61/1409]
Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Fesih
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin, TBK m.328 ve 329’da yer alan düzenlemeler dikkate alınarak sözleşmeyi sona erdirme imkanı mevcuttur.
MADDE 328- “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.”
MADDE 329- “Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.”
Genel Hükümlere Tabi Kira Sözleşmelerinde Süresinin Uzaması
Konut ve çatılı işyeri olmayan kiralamalar TBK’nın genel hükümlerine tabi olur.
İşbu hükümlere tabi belirli süreli kira sözleşmelerin bitiminde, kiralayan TBK‘nın 328. maddesi göre; hiçbir sebep belirtmeksizin icra dairesi aracılığıyla bir ay içinde örnek 14 icra takibi ile “süre bitimine dayalı” olarak taşınmazın tahliyesini talep edebileceği gibi sulh hukuk mahkemesinde de süre bitimine dayalı olarak da bir ay içerisinde tahliye davası açabilir.
- Kiralayan süre hitamında (bir ay içinde) dava açmamış veya icra takibi yapmamış ise kira sözleşmesi süresi “başlangıcı belli sonu belli olmayan” belirsiz süreli kira sözleşmesi olarak uzayacaktır.
- Konut ve çatılı işyeri olmayan kiralamalar ; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taşınmazın tahliyesi kira başlangıçtarihinden itibaren kira süresinin altışar aylık dilimlere ayrılması ve ayrılan altışar aylık dilimin ilk üç ayında kiracıya ihtarın gönderilmesi altıncı ayın sonunda ise tahliye davası açılması gerekir.
Fesih İhbar Süresine Uyulmaması Halinde Kira Sözleşmelerinde Sürenin Uzaması
Kiralanan taşınmaz gerek konut ve çatılı işyeri hükümlerine, gerekse genel hükümlere tabi olsa dahi kira sözleşmesinin feshi için kira sözleşmesinde “feshi ihbar süresi” öngörülmüş ise taşınmazın tahliyesinin talep edilebilmesi için mutlaka sözleşmede yer alan fesih ihbar süresine uyulması gerekir. Örneklendirmek gerekirse, kira sözleşmesinde kira süresi sonu gelmeden “iki ay öncesinde fesih bildiriminde bulunulmadığı takdirde kira süresi iki yıl daha uzayacaktır” şartı var ise işbu ihbar süresi taraflar açısından bağlayıcı olup, sözleşmedeki düzenleme gereği kiralayan iki ay önceden kiracıya feshi ihbarda bulunmamış ise kira sözleşmesi iki yıl daha uzamış olur.
Kira Sözleşmelerinde Sürenin Uzaması Yargıtay Kararları
Kira Sözleşmelerinde Sürenin Uzaması Halinde Kira Artış Oranı
“Taraflar arasında 01.07.2007 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede beş yıllık süre boyunca kiracılar tarafından ödenecek kira bedellerinin ayrı ayrı belirtildiği görülmektedir. Sözleşmenin 5. madesine göre, kira süresinin uzaması {Kira Sözleşmelerinde Sürenin Uzaması} durumunda beşinci yıl sonundan başlayarak her 12 aylık kira döneminin sonunda kira bedelinin %3 oranında artırılacağı kararlaştırılmıştır. Davacı vekilinin beş yıllık sözleşme süresinden sonraki uzayan ilk kira dönemi yönünden kira bedelinin tespitini istediği anlaşılmaktadır. Mahkemece sözleşmedeki kira bedelinin artışına ilişkin oranın uygulanacağı ilk dönem yönünden tarafları bağlayıcı olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de dava bir eda davası olmayıp kira tespiti davasıdır. Taraflar arasında kira bedelinin miktarına ilişkin uyuşmazlık nedeniyle mahkemeye başvurulduğuna ve kira bedelinin dava yolu ile tespiti istenildiğine göre mahkemece taraflar arasındaki uyuşmazlığı çözümler şekilde tespit kararı verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” [6HD., 15.01.2014, 6305/237]
Kira Sözleşmelerinde Sürenin Uzaması Halinde Kefilin Sorumluluğu
“Uyuşmazlık, kira sözleşmesini “ortak zincirleme kefil-borçlu” sıfatıyla imzalamış olan davalının takibe konu borçtan sorumlu olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. Kefalet sözleşmesinin geçerli olabilmesi için yazılı şekilde düzenlenmesi ve kefilin sorumlu olduğu miktarın açıkça gösterilmesi zorunludur. Kira süresinde kefil, kira borçlarından sorumludur. Uzayan dönemde (Kira Sözleşmelerinde Sürenin Uzaması) kefilin sorumlu tutulabilmesi için azami hangi süre ve hangi miktarla sorumlu olacağının sözleşmede açıkça gösterilmesi gerekir. Kefili sınırsız bir sorumluluk altına sokan sözleşme hükümleri geçerli değildir.” [HGK. 24.05.2006, 6-346/300]
Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Sürenin Uzaması
“TBK.nun 347. maddesi (6570 SK 11 md) “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı belirli süreli kira sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış olur.” hükmüne yer vermiştir. Bu durum karşısında konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmeleri, süre sonunda belirsiz süreli kira sözleşmesi haline gelmez, aynı şartlarda bir yıl uzamış olur. Somut olayda, 15.11.2000 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli sözleşme süresi 14.11.2011 tarihinde bitmiş ve TBK.nın 347. maddesi gereğince yıldan yıla aynı koşullarda birer yıl uzayarak en son 15.11.2011-14.11.2012 döneminde yenilenmiştir. Dava 27.11.2012 tarihinde açıldığına göre, süresinde olup, işin esasının incelenmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın süreden reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” [6 HD., 30.09.2013, 10692/13229]
Genel Hükümlere Tabi Kira Sözleşmesi
ÖZET:Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine tabi olan taşınmaz ve taşınırlara ilişkin kira sözleşmesi belirli süreli bir kira sözleşmesi ise kiraya veren kararlaştıralan süre sona erdiğinde kira sözleşmesinin TBK madde 327/2 uyarınca belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşür. [3 HD., 22.01.2019, 4652/393]
Genel Hükümlere Tabi Kira Sözleşmelerinde Sürenin Uzaması
“Taraflar arasındaki, kira sözleşmesi arsa vasıflı taşınmaza ilişkin olup, 02.06.2007 başlangıç tarihli ve iki yıl sürelidir. Sözleşmenin 3. maddesi gereğince sürenin bitiminden altı ay önce taraflardan herhangi birinin akdi fesh ettiğini diğer tarafa münhasıran noter kanalıyla açık bir şekilde ihbar etmedikçe sözleşmenin aynı şartlar ve aynı süre için uzatılmış sayılacağı belirlenmiştir. Kira sözleşmesi, ilgili hüküm gereğince iki yıl daha uzayarak 02.06.2011 tarihinde sona ermiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 327.maddesi gereğince bu sürenin sonunda sözleşme belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşmüştür. Türk Borçlar Kanunu’nun 328. maddesi gereğince belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri daha uzun bir bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırmamışsa yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine dayanarak sözleşmeyi feshedebilir. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur. Buna göre sözleşme, TBK. ‘nun 329.maddesi uyarınca 6 aylık döneme nazaran 3 ay önceden fesih ihtarında bulunularak 6 ayın sonunda açılacak dava ile sona erdirilebilir. ” [3 HD., 25.01.2018, 3751/693]
Tekin Hukuk Bürosu
Kira sözleşmelerinde sürenin uzaması ilişkin uyuşmazlıklarınız için alanında uzman bir kira avukatından danışmanlık almanız son derece önemlidir.
Adana avukatlık büromuzla iletişime geçerek kira sözleşmelerinde sürenin uzaması hakkında bilgi sahibi olabilirsiniz.
Ramazan Tekin
http://ramazantekin.av.trAdana‘da faaliyet gösteren Avukat Ramazan TEKİN, bir taraftan makale ve Yargıtay kararları yayımlayarak hukuk dünyasındaki güncel bilgilere erişimi kolaylaştırırken, diğer taraftan idare/vergi hukuku, ceza hukuku, tazminat hukuku, gayrimenkul hukuku, miras hukuku, medeni hukuk, icra iflas hukuku, iş ve sosyal güvenlik hukuku davalarında avukatlık hizmeti sunmaktadır.