Kira Sözleşmesinde Sürenin Uzaması

Kira sözleşmesinde sürenin uzaması, Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde düzenlenen ve tarafların hak ve yükümlülüklerini doğrudan etkileyen kritik bir hukuki süreçtir. Bu süreçte özellikle konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için ayrı hükümler öngörülmüş olup, uygulamada sıkça ihtilafa konu olmaktadır.

Bu yazımızda, Adana kira avukatı bakış açısıyla kira sözleşmesinde sürenin uzaması kavramını, ilgili yasa hükümleri, Yargıtay kararları ve uygulama örnekleriyle ele alıyoruz.

Kira Sözleşmesinde Sürenin Uzaması Ne Anlama Gelir?

Kira sözleşmesi; kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının ise buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme türüdür (TBK m.299).

Kira sözleşmesinde sürenin uzaması, sözleşmenin süresinin dolmasına rağmen kira ilişkisinin kanunen veya sözleşme hükmü gereği aynı veya benzer şartlarla devam etmesi anlamına gelir.

Özellikle konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri açısından bu durum Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca düzenlenmiştir:

• Kiracı, belirli süreli sözleşmenin süresi sona ermeden en az 15 gün önce yazılı fesih bildiriminde bulunmazsa;

• Sözleşme, kendiliğinden bir yıl daha aynı şartlarla (kira bedeli hariç) uzamış sayılır.

• Bu uzama kuralı, kiraya verenin sürenin bitiminde tek başına sözleşmeyi sona erdirememesini sağlar ve kiracıyı korur.

“Kiralanan taşınmaz konut ve çatılı işyeri niteliğinde ise kira süresinin sona ermesi kiracılık sıfatının sona erdiği anlamında olmadığı gibi tahliye nedeni de değildir.” (GÖÇÜM, Kira Hukuku, 2022, s.58)

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Fesih Mekanizması

TBK m. 347, belirli süreli sözleşmenin belirsiz süreli hale gelmesini engeller ve kiraya verene yalnızca kanunda sayılan şartlar altında fesih hakkı tanır.

10 Yıllık Uzama Süresinin Sonunda Kiraya Verenin Fesih Hakkı

Kiraya veren, on yıllık uzama süresinin sonunda, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak ve herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347/2).

Bu hüküm, uzun süredir devam eden kiracılık ilişkilerinde mülk sahibinin sebep göstermeksizin sözleşmeyi sonlandırma olanaklarını ortaya koyar.

Yeni Kira Sözleşmesi Yapılması Halinde Uzama Süresinin Hesabı

Taraflar, kira ilişkisini yeni bir sözleşmeyle devam ettirirse, on yıllık uzama süresi bu yeni sözleşme tarihinden itibaren işlemeye başlar.

• Yargıtay 3. HD, 14.02.2017, 2017/1527 E., 2017/1292 K.:

  “Taraflar arasındaki 01/01/2008 tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesiyle kiracılık ilişkisi yenilenmiştir. Bu sözleşme esas alınarak, 01/01/2009’dan itibaren kiracı en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme TBK m. 347 uyarınca yıldan yıla aynı koşullarla uzar ve bu şekilde on yıllık uzama süresi hesaplanır.”

Kira Sözleşmesinde Sürenin Uzaması Halinde Kiralananın El Değiştirmesi

Kiralanan taşınmazın el değiştirmesi halinde, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310). Yeni malik, önceki malik ile yapılan kira sözleşmesine uymakla yükümlüdür ve el atmanın önlenmesi davası açamaz. Ancak, konut veya işyeri ihtiyacı için tahliye hakkını kullanabilir (TBK m. 351).

Yargıtay, yeni malikin kiracıyı haksız işgalci (fuzuli şagil) olarak kabul edip, kira sözleşmesi hükümleri yerine haksız işgal tazminatı (ecrimisil) talep edemeyeceğini açıkça belirtmiştir.

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 25.09.2013 tarihli, 2013/6-1 E., 2013/1409 K. sayılı kararından özet:

  “…Davacılar kira sözleşmesinin tarafı haline gelmiştir ve önceki malik ile yapılmış olan kira sözleşmesine dayanarak dava açmalarında bir usulsüzlük bulunmamaktadır… Uyuşmazlığın da, el atmanın önlenmesi ve haksız işgal tazminatı kurallarına göre değil, kira sözleşmesine göre çözümlenmesi gerekmektedir. Davalının fuzuli şagil kabul edilerek, haksız işgal tazminatı belirlenmesi de doğru olmamıştır.”

Genel Hükümlere Tabi Kira Sözleşmelerinde Sürenin Uzaması (Arsa, Depo vb.)

Konut ve çatılı işyeri olmayan (arsa, tarla, depo vb.) taşınmaz kiralamaları, TBK’nın genel hükümlerine tabidir ve uzama süreleri farklıdır.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sürenin sona ermesiyle birlikte:

• Kiraya veren, TBK m. 328 uyarınca hiçbir gerekçe göstermeksizin, 1 ay içinde tahliye davası açabilir veya icra takibi başlatabilir.

• Ancak, kiraya veren, sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde ne dava açar ne de icra takibi başlatırsa:

  • Sözleşme, kendiliğinden belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşür (TBK m. 327/2).

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinde Tahliye Süreci (Genel Hükümler)

Belirsiz süreli hale gelen kiralamalarda tahliye için:

• Kira süresi, 6’şar aylık dönemlere ayrılır.

• Her 6 aylık dönemin ilk 3 ayında, kiracıya yazılı tahliye ihtarı gönderilmelidir.

• Takip eden 3 ay içinde (yani altıncı ayın bitiminde) ise tahliye davası açılmalıdır.

Kira Sözleşmesinde Sürenin Uzaması Halinde Kefilin Sorumluluğu

Genel Kural Vurgusu: Kefil, kural olarak yalnızca ilk sözleşme döneminden sorumludur. Kiracılık ilişkisinin TBK m. 347 uyarınca uzayan dönemde kefilin sorumlu tutulabilmesi için, kefalet sözleşmesinde azami hangi süre ve hangi miktarla sorumlu olacağının açıkça gösterilmesi gerekir. Aksi halde, kefil uzayan dönemden sorumlu tutulamaz.

• HGK. 24.05.2006, 2006/6-346 E., 2006/300 K.:

  “Uzayan (kira sözleşmesinde sürenin uzaması) dönemde kefilin sorumlu tutulabilmesi için azami hangi süre ve hangi miktarla sorumlu olacağının sözleşmede açıkça gösterilmesi gerekir. Kefili sınırsız bir sorumluluk altına sokan sözleşme hükümleri geçerli değildir.”

Sık Sorulan Sorular

• Kiracı on yıl boyunca tahliye edilemez mi?

  Hayır. Kiracı, TBK m. 347’ye göre sözleşme her yıl otomatik uzasa da, kiraya veren 10 yıllık uzama süresinin sonunda gerekçe göstermeksizin 3 ay önceden bildirimle sözleşmeyi sona erdirebilir. Ayrıca konut ihtiyacı, tahliye taahhüdü, temerrüt gibi özel nedenlerle de 10 yıl dolmadan tahliye mümkündür.

• Yeni malik kiracıyı tahliye edebilir mi?

  Evet. Yeni malik, eğer taşınmazı konut veya işyeri ihtiyacıyla edindiyse, TBK m.351 gereği kiracıyı tahliye edebilir.

  Ancak; Tapu tescilinden sonra 1 ay içinde ihtar şart, bu ihtardan itibaren 6 ay içinde dava açılması gerekir.

• Sözleşmede kira artış oranı belirlenmişse, mahkeme bunu kira tespit davasında uygulamak zorunda mı?

  Hayır. Kira tespit davası, mahkemenin emsal kira bedellerini ve objektif kriterleri esas alarak kira bedelini belirlemesine yöneliktir. Beş yıldan uzun süren kiracılık ilişkilerinde, mahkeme sözleşmedeki orana bağlı kalmaz, TBK m. 344 uyarınca rayiç bedellere göre karar verir. (Yargıtay 6. HD, 15.01.2014, 6305/237)

• Belirsiz süreli sözleşmelerde tahliye nasıl olur?

  Belirsiz süreli kira sözleşmeleri, TBK m.328-329 uyarınca fesih bildirimi ile sona erdirilebilir. Kiraya veren, kira başlangıcından itibaren her 6 aylık dönemin sonu için en az 3 ay önceden yazılı bildirimde bulunmalıdır.

Sonuç: Kira Sözleşmesinde Sürenin Uzaması Uyuşmazlıklarında Hukuki Destek

Kira sözleşmesinde sürenin uzaması, kiracılık ilişkilerinin devamında belirsizlik yaratabilecek nitelikte olup, yargı kararları ışığında değerlendirilmelidir. Adana kira avukatı kadromuzla hukuki danışmanlık ve dava desteği sunmaktayız.

• Bize Ulaşın 

  • Online Randevu Alın

  • 📍 Adres: Reşatbey Mh. Ordu Cd. Florya Cadde Apt. No:3/20 Seyhan/Adana

  • ⚠️ Bilgilendirme: Danışmanlık hizmetlerimiz ücrete tabidir.